Способы и условия распоряжения недвижимостью

1 aпреля 2023г.

Институт частной собственности

Гражданский кодекс, принятый Государственной думой в 1994 году (ГК Российской Федерации), ввел в обиход институт частной собственности. Понятие недвижимости охватывает большое количество объектов, связанных с землей, перемещение которых является практически невозможным. Для большинства населения это квартиры, земельные участки, особняки, гаражи, дачи, жилые комплексы на стадии строительства. Право собственности дает возможность гражданину или юридическому лицу владеть по своему усмотрению, распоряжаться и пользоваться. Разнообразные операции с недвижимостью с целью изменения права собственности или пользования признаются сделками.

Что необходимо учесть

В сделках принимают участие одно, два или несколько лиц. Форма совершения устная или письменная, если это условие указано в законе. Для подавляющего количества действий с недвижимостью требуется письменное оформление. Сделка считается действительной, если достигнуты цели, к которым стремились стороны, совершающие операцию с недвижимостью. Вторым условием действительности сделки является соответствие требованиям законодательства (все они отмечаются в регистрационной палате). При некоторых обстоятельствах сделка должна быть заверена нотариусом.

Важнейшим фактором при проведении сделки является правосубъектность. Другими словами, обладание правами и обязанностями при создании новых правоотношений. В это понятие включается и способность осознания и понимания своих действий. Если не выполнено одно из оговоренных условий, сделка определяется недействительной, то есть оспоримой (в силу признания ее судом) или ничтожной (в силу предписания закона).

Основные виды операции с недвижимостью

Смена собственника происходит преимущественно путем договоренности, оформляемой письменно. Организация операции начинается с проведения индивидуальных или публичных торгов. В результате одна из сторон получает деньги, другая — объект недвижимости. В договоре стороны определяются по оплате и срокам передачи объекта. Оговариваются условия и действия, необходимые для проведения данного вида сделок. Этот вид операции — купля-продажа — дает покупателю разнообразие в выборе объектов, условий покупки и позволяет учесть индивидуальные особенности. Продавец выигрывает получением наибольшей выгоды.

Договор ренты подразумевает сделку купли-продажи с обременением. Заключение договора производится при нотариусе. Новый владелец обязан выплачивать определенную сумму продавцу на условиях, указываемых в договоре. Стоимость недвижимости указывается значительно ниже рыночной. Обременение заключается в обязательном исполнении условий договора и соблюдения определенных обязанностей при реализации собственности. В свидетельстве о собственности указывается обременение.

Особенность дарения и получения в наследство объекта недвижимости заключается в безвозмездности. При совершении данного вида операций одаряемый или получатель наследства вправе отказаться от получения имущества. Только при согласии этих лиц сделка считается завершенной. Объект при наследовании всегда выделен, а при дарении, если совместная собственность общая, необходимо получить согласие от других собственников.

Разновидностью безвозмездных сделок считается договор мены или обмена. В случае если обмен неравноценен, предусматривается выплата разницы в цене. Право собственности сторон регистрируется одновременно. В случае с неприватизированными квартирами пользование меняется на равноценное право. Если один из объектов в собственности, тогда меняется право собственности на право пользования. Практика показывает, что на рынке недвижимости данные операции происходят значительно реже, чем купля-продажа.

Приватизация — способ безвозмездной передачи госимущества в частную собственность. Совершить это действие можно единожды. Но есть исключение — это несовершеннолетние. После достижения совершеннолетия гражданин имеет право повторной приватизации.

Сделки без смены собственника

Законом разрешается передача права пользования объектом недвижимости. Реализовать его может только собственник. Объект за определенную плату передается во временное пользование и на установленный договором срок. При передаче помещения, предназначенного для жилья, физическому лицу должен быть оформлен договор его найма. Если одна из сторон — лицо юридическое, либо объект недвижимости нежилой, стороны подписывают договор аренды. Договор обязателен для регистрации, если заключается на срок более одного года. Краткосрочные договоры найма регистрировать не обязательно.

Собственник по договору найма обязан заплатить налоги с полученных доходов от сдачи объекта. В договорах, заключаемых по данным видам сделок, указывается, кто будет пользоваться объектом, возможности его пересдачи и условия пользования.

Свобода выбора

Разнообразие видов пользования и отчуждения недвижимости предоставляет собственникам выбор для реализации имущественных прав по распоряжению имуществом. Государственное регулирование данных правоотношений постоянно развивается и совершенствуется. Появляются новые формы. Учитывается специфика объектов и индивидуальные пожелания лиц, вовлеченных в данную сферу деятельности.

Знание о различных способах владения и распоряжения позволяет выбрать выгодный вариант действий для принятия решения.